Consumo en México podría ganar impulso por hipotecas reestructuras

26 de sep. (Bloomberg) -- Cuando Arturo Sosa, quien vive en la colonia Polanco, uno de los barrios más adinerados de la Ciudad de México, refinanció su hipoteca este año, decidió gastar buena parte del dinero que ahorró.

     "Hice un viaje de fin de semana a Las Vegas", dijo Sosa, quien bajó su pago por alrededor de 4.000 pesos (300 dólares) al mes gracias a la reestructuración que logró de su hipoteca con Banco Santander en abril. "El resto lo guardo para el bebé que está a punto de nacer".

     Los propietarios de viviendas en México se están aprovechando los niveles de tasas más bajos en décadas y que han impulsado los créditos hipotecarios para bajar los costos de sus hipotecas.

     Tras el colapso de las tres mayores empresas constructoras de viviendas del país a inicios de 2013, la construcción de vivienda nueva sufrió un atorón, lo que provocó un freno en el otorgamiento de créditos hipotecarios.

     Como resultado de ese fenómeno, algunos bancos como BBVA Bancomer, el más grande de México, y HSBC México, la filial del banco sino-inglés HSBC, pasaron a concentrarse en el refinanciamiento hipotecario.

     Esos esfuerzos podrían hacer despertar el aletargado crecimiento económico del país, ya que con las reestructuras cientos, si no es que millones de consumidores de clases medias, están pudiendo encontrar dinero que hasta antes destinaban al pago de sus hipotecas, en sus bolsillos para gastar o ahorrar.

     "El impacto que esto tiene en la economía es que libera parte de ingreso de la gente para ser gastado, lo que esperamos suceda hacia el alza en los próximos meses", dijo Carlos Capistrán, economista en jefe de Bank of America en México.

     La tasa de interés promedio para todos los tipos y vencimientos de los préstamos para la vivienda cayó a un mínimo de 10.8% en julio, mientras que hace un año esa misma tasa global se ubicó en 12.1%, de acuerdo a cifras del banco central.

     Las autoridades de Banco de México han recortado el costo de pedir prestado en 1.5 puntos porcentuales desde inicios de 2013, lo que se ha reflejado en ese descenso en las tasas de no sólo los créditos hipotecarios, sino también en otro tipo de préstamos, como los destinados para la compra de algún vehículo o bien duradero, como electrodomésticos.

     Las hipotecas mexicanas registraban un crecimiento de 11% en materia de refinanciamiento o pago en junio, la tasa de crecimiento más rápida en siete años, dijo la agencia calificadora Fitch Ratings, citando datos de datos revelados por las instituciones financieras que han empaquetados esos préstamos para vender bonos garantizados por hipotecas.

Rivalidad competitiva

"Los pagos adelantados de todos los tipos de préstamos aumentaron significativamente y se espera que siga aumentando en los próximos años", dijo Enrique Margain, director de hipotecas en la filial mexicana del banco canadiense, Bank of Nova Scotia. "Esto es ahora un sector con alta rivalidad competitiva".

     La economía mexicana creció 1.1% por ciento el año pasado, el ritmo más lento desde 2009, mientras que para este año lo que se esperaba fuese un año más holgado en cuanto a crecimiento económico, ha arrojado pocos resultados favorables hasta ahora.

     El banco central ha incluso reducido en tres veces su pronóstico sobre el crecimiento económico para 2014. Su última estimación, revelada el 13 de agosto, es que México crezca este año entre 2 y 2.8%, por debajo de la estimación previa de entre 2.3 y 3.3%.

     Este es el ambiente económico en el que están ocurriendo los refinanciamientos hipotecarios, que se "están dando en un contexto donde el consumo ha sido débil", dijo Capistrano de Bank of América.

     Incluso las ventas minoristas, que comienzan a mostrar mejoría, como el crecimiento que registraron en julio, el más elevado de los últimos siete meses, es aún bajo comparado con las lecturas que se dieron en 2012 cuando esas cifras crecían a ritmos de entre 3 y 7%.

     De ahí, que cualquier acción que permita incrementar el ingreso disponible de los consumidores es visto como un posible impulsor de un crecimiento por su pobre estado actual.

Ventas de viviendas

Banco Nacional de México, la filial mexicana de Citigroup Inc., y Scotiabank México, que tiene una cuota de 19% en cuanto al mercado hipotecario mexicano, anuncian sus programas de refinanciación de hipotecas en internet, con importantes promociones.

     Estos y otros bancos están así animando a quienes tienen hipotecas con otros bancos a traspasar sus adeudos y recibir una tasa de interés más baja por ello, que reduce el pago mensual de su hipoteca.

     Muchos bancos están promoviendo estos esquemas de refinanciación dado que, en parte, el número de viviendas nuevas que se están construyendo sigue siendo aún menor al de años previos por el colapso de las tres desarrolladoras más grandes de México.

     Las ventas de viviendas existentes incluso han sido débiles durante la mayor parte de este año, dijo Ramón Ortiz, analista de Actinver quien cubre el sector de la vivienda.

     "Los que están en busca de una tasa más baja ahora son propensos a mantener sus hogares" y refinanciar su hipoteca, agregó Ortiz.

     Las tres mayores constructoras de vivienda se declaron en bancarrota el año pasado después de que el gobierno federal optó por transferir los subsidios que otorga para la construcción de viviendas, principalmente para personas de bajos recursos, hacia aquellos proyectos que favorecieran las viviendas verticales cerca de las metrópolis, es decir, los edificios de apartamentos, y no las viviendas horizontales lejanas al centro de las ciudades.

     Eso erosionó el valor de los proyectos de desarrollo y las tierras que tenían las tres constructoras por lo que la decisión las impacto de manera desfavorables, además de que las tres tenían altos niveles de endeudamiento, que combinado con el cambio de política pública en materia de apoyo a la construcción de vivienda de interés social, las llevó a dejar de poder cumplir con sus obligaciones financieras.

     Las empresas constructores más pequeñas lograron construir 142,000 viviendas en los primeros siete meses del año, o 1.8% menos que en los primeros siete meses de 2013 cuando ya la construcción de casas se había paralizado por el problema con las desarrolladoras que estalló entre abril y mayo.

     La construcción de casas de los primeros siete meses de 2014 comparada con la de 2012 del mismo lapso es inferior en 18% y contra 2011 ese diferencial es aún mayor de 27%.

     La industria de la construcción de viviendas tiene un fuerte impacto sobre el desarrollo económico, dado que esa edificación impacta a cuando menos 40 otras industrias, desde los fabricantes de materiales para la construcción, hasta los vendedores de telas, persianas, alfombras y muebles, incluyendo claro los millones de trabajadores de la construcción que ofrecen sus servicios para esa industria.

Las tarifas más bajas

A medida que el mercado de la vivienda comenzó a declinar en 2012, HSBC México recortó la tasa de interés de su hipoteca a 20 años para quienes quisiesen adquirir una nueva casa de 10% en 2011 a 8.7%, de acuerdo al banco.

     Eso marcó la primera vez en México que las tasas para cualquier tipo de hipoteca habían descendido por debajo de 10%, dijo Oscar Torres, un corredor de hipotecas  independiente.

     HSBC bajó aún más esta tasa para nuevos préstamos hipotecarios, a 8.45%, dijo Fabricio Parada, director de crédito hipotecario con HSBC México.

     "Las tasas que existen actualmente en México son las más bajos que he visto o siquiera recuerdo para los últimos, quizás 25 años", dijo Parada. "Es el momento adecuado para reestructurar para una persona que sacó su hipoteca hace cinco o seis años, cuando las tasas eran de alrededor de 13%".

Márgenes de ganancia

La decisión de HSBC de bajar la tasa de sus créditos hipotecarios provocó una guerra de tasas hipotecarias en el resto de los bancos que participan en este segmento del mercado crediticio, incluyendo las ofertas de reestructuración, dijo Torres.

     La tasa promedio para refinanciar una hipoteca en México es actualmente de 9.4%, también un mínimo histórico, agregó.

     Scotiabank México ofrece, por ejemplo, una tasa de interés fija de 8.75% para refinanciar un préstamo de 10, 15 o 20 años. Como beneficio adicional, el banco cubrirá el costo de 15,000 pesos de la actualización de los detalles de la propiedad en el registro de la propiedad.

     Al reducir drásticamente las tasas del año pasado, los bancos están "apostando a un aumento en sus clientes, aún cuando están sacrificando márgenes de ganancia", dijo  Margain, director de préstamos del banco. "La rentabilidad de las hipotecas está en un mínimo histórico."

     Banco Santander México, el tercer banco más grande de México por los activos que administra, reportó un crecimiento de 32% en el total de sus préstamos hipotecarios en el segundo trimestre, en comparación con el mismo periodo del año anterior.

     Scotiabank México dijo que las hipotecas se crecieron 19% también en el periodo abril-junio. El banco declinó revelar cuánto de este crecimiento provino de las reestructuraciones de créditos de otros bancos.

     Los bancos que han reportado aumentos constantes en su cartera de préstamos hipotecarios en los últimos tres trimestres, como son Scotiabank, Santander México y HSBC México, también han registrado utilidades, de acuerdo con sus reportes.

Ahorro en pesos

Sosa, de 38 años, quien trabaja en la venta de seguros, se dio cuenta de la caída de las tasas a principios de este año y decidió refinanciar sus préstamo de 3.2 millones de pesos que le había otorgado BBVA Bancomer, la filial del segundo banco más grande de España, Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, y con el que apenas llevaba cuatro de los 20 años de la hipoteca.

     El préstamo anterior de Sosa le cobraba una tasa de interés de 12.95%, para un pago mensual de 36,000 pesos. Con la reestructura que logró con Santander México su tasa bajó a 8.49%, para un pago mensual de 32,000 pesos, o 4,000 pesos al mes menos o 48,000 pesos al año de ahorro.

     Ese ahorro es incluso suficiente como para recuperar los costos totales de la refinanciación de unos 49,000 pesos en casi un año. Además, bajo los términos de su nuevo crédito, Sosa terminará pagando antes su hipoteca, en 15 años, en lugar de los 16 que le faltaban.

     "Los 4,000 pesos que estoy ahorrando todos los meses son muy buenos 4,000 pesos", dijo.