Fibra Uno anuncia compras por 555 mdd a un mes de quinta emisión bolsa

16 de nov. (Sentido Común) -- Fibra Uno, el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces listado en la bolsa de valores de México, dio a conocer dos inversiones por 555 millones de dólares para reforzar su posición como la mayor empresa de su clase en el país.

La primera inversión será para adquirir 16 centros comerciales estabilizados y un terreno en el que también construirá otra plaza comercial. A esta inversión, la fibra le dio el nombre de portafolio Apolo 11.

La operación incluye una contraprestación en efectivo, deuda a absorber de las propiedades y una inversión que en conjunto suman nueve mil 442.1 millones de pesos (493.5 millones de dólares).

La segunda inversión consiste en la compra de un edificio de oficinas al poniente de la Ciudad de México y por el cual ya pagó 60 millones de dólares, dijo la empresa, también conocida como Funo por su clave de cotización, en un comunicado.

Ambas adquisiciones forman parte de las compras que la compañía presentó ante inversionistas y analistas en el marco del Funo Day, celebrado hoy en Nueva York, en Estados Unidos.

Las propiedades “consolidarán nuestra posición en el mercado e incrementará un portafolio que se distingue por su ubicación, calidad de activos, diversidad, competitividad de la renta y relación de largo plazo con nuestros clientes”, dijo Gonzalo Robina, director general de Fibra Uno, en el comunicado.

La compañía que es dueña de un interés de 50% en Torre Mayor, uno de los principales rascacielos de la capital del país, no dio detalles de la procedencia de los recursos para las dos adquisiciones; aunque la compañía tiene dinero fresco.

A principios de octubre, cuando recabó 12 mil 802 millones de pesos (700 millones de dólares al tipo de cambio de ese entonces) en su quinta colocación de fibras en la Bolsa Mexicana de Valores, la empresa dijo que utilizaría los recursos para nuevas adquisiciones, por lo que muy probablemente una parte, o la totalidad de los fondos, provengan de ese cuarto follow on.

Otras opciones para financiar las compras sería la colocación de más títulos o bien, hacer efectiva la autorización que tiene por parte de las autoridades financieras para emitir bonos en México.

Los centros comerciales que comprará la empresa está en zonas llamadas “premium”, en 11 estados. En conjunto, esos centros comerciales suman un área bruta rentable de 237 mil 50 metros cuadrados, además de los 12 mil 30 metros del terreno ubicado en la zona metropolitana de la Ciudad de México.

El vendedor del portafolio es el fondo de inversión especializado en proyectos inmobiliarios, comerciales y de usos mixtos, México Retail Properties, o MRP, a quien Fibra Uno pagará cinco mil 299.2 millones de pesos (273.4 millones de dólares) en efectivo, además de asumir dos mil 575 millones (134.6 millones) de deuda.

Además, el terreno adquirido por la fibra, ubicado también en la zona metropolitana de la Ciudad de México, requerirá una inversión de mil 567.9 millones de pesos (82 millones de dólares) a fin de desarrollar sobre él otro centro comercial.

El acuerdo de adquisición de Apolo II fue anunciado en noviembre de 2016 y en ese entonces Fibra Uno estimaba una inversión de entre 10 y 11 mil millones de pesos (488-537 millones de dólares al tipo de cambio de ese entonces).

Ahora, el acuerdo ya es vinculante y destinará una inversión cuando menos 5% inferior a los cálculos iniciales.

La compañía dijo entonces que el portafolio incluía los 16 centros comerciales y dos terrenos, pero Fibra Uno dijo a Sentido Común que uno de los terrenos finalmente no entró en el convenio final sin detallar la razón, lo que muy probablemente fue la razón por la cual la inversión estimada es ligeramente menor.

Los 16 centros comerciales que componen el portafolio Apolo II son los portales San Ángel, Vallejo, Lomas Estrellas y Centro, en la Ciudad de México; Metepec y Cuautitlán en Estado de México; D-10 en Morelos; Aguascalientes, en la capital del mismo estado, así como Portal Navojoa, en Sonora.

También Patio Ciudad Guzmán (Jalisco), Patio Celaya (Guanajuato), Patrio Fresnillo (Zacatecas), Patio Hermosillo (Sonora), Patio Mazatlán (Sinaloa), Patio Saltillo (Coahuila) y Patio Tapachula (Chiapas) también forman parte del portafolio.

El ingreso operativo neto estabilizado de estas propiedades asciende a 816 millones de pesos (43 millones de dólares).

En el terreno, Fibra Uno, de hecho, ya construye el que será la plaza Portal Satélite, de acuerdo con una presentación de la compañía con motivo de su Investor Day celebrado en Nueva York.

El acuerdo de compra por Apolo II tiene ya el visto bueno de las autoridades gubernamentales, del comité técnico de Fibra Uno y de los dueños de los certificados de capital de desarrollo que aportan los recursos para los proyectos de MRP, por lo que esta empresa estima cerrar la operación en diciembre.

De acuerdo con la hoja de ruta de Fibra Uno, el cierre podría ocurrir en enero.

El edificio de oficinas, por su parte, está ubicado en el corredor Lomas-Palmas, en avenida Paseo de la Reforma, la principal vía de la ciudad, y la calle de Montes Urales.

El inmueble, adquirido en 60 millones de dólares, cuenta con un área bruta rentable de 17 mil 87 metros cuadrados, de los cuales 10% están ocupados por una institución financiera.

Fibra Uno prevé que una vez ocupado el edificio genere un ingreso operativo neto de 4.9 millones de dólares al año.

Claro que no son los únicos pagos que la fibra aún debe hacer frente, pues tiene pendiente por pagar más de 13 mil millones de pesos (699 millones de dólares) del portafolio Turbo, que incluye seis inmuebles industriales, dos de oficinas y dos hoteles en cinco estados.