Terrafina mantiene la internalización al centro de su estrategia, pero prioridades cambian

23 de abr. (Axis negocios) -- El proceso de internalización de los servicios de asesoría ha sido la estrella del norte en la estrategia del Comité Técnico de Terrafina desde finales de 2023, cuando comenzó a explorar la viabilidad de moverse en el mismo sentido que sus pares a nivel global.

     Cuando la fibra industrial dio a conocer que ese debía ser el camino a tomar y por lo tanto lo consultarían con los tenedores de sus certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs), comenzó a recibir propuestas de interesados en sus activos, en total seis.

     No es claro si la fibra divisaba que eso ocurriría, lo cierto es que una potencial operación para vender o combinarse con otra compañía ha cobrado un mayor protagonismo, reconoció Alberto Chretin, director general de Terrafina.

     “Efectivamente la internalización era lo primero que queríamos hacer, es con lo que empezamos. Pero para beneficio de los tenedores [de CBFIs] no podemos ahorita ir a una internalización por varios motivos”, dijo el directivo en entrevista con Axis negocios.

     Terrafina ya convocó a una asamblea de tenedores el próximo 30 de abril. Será de carácter informativo, y la dirección presentará los detalles de su plan de internalización, así como las propuestas que fueron recibidas por parte de los seis interesados.

     No obstante, tras dicha asamblea, Terrafina esperará a que las ofertas sean materializadas --para lo que prevé un plazo de cuatro meses contados a principios de marzo, cuando autorizó explorar la compra de interés en la compañía por parte de terceros-- y posteriormente continuar con el proceso de internalización.

     La internalización, “si bien era lo más importante, hoy por hoy está en el asiento de atrás hasta que no se materialicen las OPAs [ofertas públicas de adquisición] entonces por eso no vamos a convocar a una asamblea para voto hasta que no avance el proceso”.

     Ello no significa que el proceso de internalización esté descartado. Terrafina presentó la víspera más información en torno a ello, como los ahorros por entre siete y ocho millones de dólares en gastos anuales que se traduciría en un incremento de 8% en el dividendo por certificado y un incremento en su margen FFO, que pasaría de 59% a 64%.

     Los retos de implementación no son menores, ya que exigirá también cambios en la estructura actual de la compañía, con la inclusión de cargos relevantes como un co-director general y un director de tecnologías de la información, o CIO, además de otros puestos claves, como directores de mercados de capitales, desarrollos y comercialización, entre otros.  Ello tomaría en implementarse alrededor de tres meses, de acuerdo con Chretin.

     “Tres meses es suficiente, se puede extender si fuera necesario”, agregó el directivo. “El objetivo más importante sería que esto fuera totalmente simple, que fuera totalmente sin ninguna disrupción para nuestros inquilinos principalmente y también para beneficio de nuestros tenedores”.

     Terrafina estructuró las que serán las próximas asambleas, que siempre podrán dar pie a que ocurra cualquiera de las decisiones que tomen los dueños para consolidarse o no. Los especialistas no ven con malos ojos que la eventual decisión sea mantener su camino sin tomar en cuenta ninguna de las ofertas que analizarán.

     La empresa no tiene contemplado un cronograma para aceptar una oferta o rechazarlas todas, pero está consciente que en los últimos meses los certificados de Terrafina han elevado su valor, lo que podría ya no resultar tan atractivo para algunos de los oferentes.

     “Cuando nuestro Comité Técnico toma la decisión de anunciar que vamos a hacer una convocatoria para internalizar la compañía, eso precipitó también algunos de los oferentes, porque estábamos cotizando un descuento muy importante”, dijo Chretin. “Hoy por hoy, ha tenido una respuesta en el certificado muy positiva, en cuanto al precio del certificado, eso hasta cierto punto creemos que puede desincentivar a alguno de nuestros oferentes. . . en las condiciones en donde estábamos en diciembre, el precio del certificado era más atractivo, a lo mejor alguien ya no lo ve de esa manera”.

     Los CBFIs de Terrafina acumulan un alza de 17% hasta el cierre del martes, aunque el 27 de marzo alcanzaron un nivel récord de 45.34 pesos.

     Pero el plan de internalización no es la única razón para que los certificados de Terrafina estén en su mejor momento de su historia. Chretin lo atribuyó también al atractivo de su portafolio, con inquilinos “de primer nivel”, estable, diverso y que de cara al nearshoring cuenta con 70% del total para empresas de manufactura para exportación.

     “La empresa también está demostrando ser una alternativa además de las seis ofertas de fusiones y adquisiciones que podrían tener, por lo que los inversores tendrán que elegir entre siete opciones diferentes”, escribió en un reporte Pablo Monsivais, analista de Barclays.

     De las seis propuestas con que cuenta Terrafina, las primeras en conocerse fueron las de Fibra Prologis y Fibra Uno, y en días pasados otras dos empresas decidieron hacer pública su participación en el proceso: Fibra MTY y Fibra Macquarie.

     Los otros dos interesados han decidido no hacer públicas sus ofertas, pero algunos analistas, como los de Scotiabank, han apuntado a nombres como el conglomerado industrial Grupo México, que en 2022 adquirió al administrador de inmuebles comerciales Planigrupo.

     Para Chretin la estrategia de comunicación que cada compañía ha manejado con sus respectivas ofertas es válida y no advierte hostilidad en ellas y recordó que serán los accionistas quienes tendrán la decisión en sus manos.

     “Que tengan ellos [los inversionistas] toda esta información para que puedan tomar la mejor decisión en su momento”, sostuvo en entrevista.